Благодаря «хрущевкам» миллионы людей переселились из коммуналок и бараков в отдельные и, как тогда считалось, вполне благоустроенные квартиры. Поспособствовали они и урбанизации страны, так как крестьянской массе, освобожденной при Никите Хрущеве от крепостной привязки к сельсоветам и рванувшей в города, нашлось, где разместиться.

Справедливости ради надо отметить, что подходы к массовому жилищному строительству на основе домов из сборного железобетона отрабатывались в СССР еще при Сталине (с легкой руки Ле Корбюзье, селившего в «панельках» парижан), а так называемые «брежневки», которые в массовом сознании связываются с именем густобрового генсека, появились еще в 1963 году, до государственного переворота, приведшего его к власти, и ушли из массового жилищного строительства уже при Горбачеве.

К теме нашего разговора политические реалии недавнего прошлого прямого отношения, впрочем, не имеют. В данном случае нам интереснее техническая сторона и соответственно деление типовых массовых пятиэтажек на «сносимые» и «несносимые». Такая классификация тоже, оказывается, существует в профессиональной среде, несмотря на ее внешнюю нелепость: неужели нельзя пустить под бульдозер дом, относящийся к категории «несносимых», даже если он трижды не сносен?

Дело в том, что к «сносимым» относятся дома первых панельных серий с типовой толщиной наружных стен 270 мм, кухнями площадью 5 — 6 кв. м, проходными комнатами, совмещенными санузлами, и конструктивными особенностями, практически исключающими возможность реконструкции. Они изначально рассматривались как временные постройки, призванные быстро решить квартирный вопрос в условиях жилищного кризиса и подлежащие сносу через 25 лет.

А вот кирпичные и крупноблочные дома со столь же убогой планировкой, а также панельные 515-й серии, использующие принципиально другую, более надежную конструктивную схему и имеющие более толстые (400 мм) стены — это уже «несносимые». Во всяком случае, при рождении им не была предписана такая скорая кончина.

Эту градацию надо иметь в виду, когда мы начинаем разговор о сегодняшней судьбе пятиэтажек Екатеринбурга — в первую очередь внимания заслуживают те, заведомо обреченные, но отслужившие уже как минимум по два срока.

Почему же они вообще заслуживают внимания?

Безопасность

Во-первых, это вопрос безопасности. Как бы ни продляли специалисты нормативный срок службы таких зданий, всем понятно, что сварные соединения не вечны. Тем более, что швы между панелями герметичными не назовешь. Это в ГДР, говорят, заполняющий стыки раствор вдавливали шприцами — у нас забрасывали мастерком. Другое дело, что советские нормативы по прочности сооружений всегда составлялись с кратным запасом — учитывая особенности национального характера. Потому, возможно, в Свердловске-Екатеринбурге рухнула всего одна панельная пятиэтажка, точнее одна ее секция. И то из-за вопиющих нарушений технологии — случилось это в марте 1966 года, на завершающей стадии монтажа.

Известный строитель Владимир Крицкий, в прошлом профильный вице-мэр города, а нынче руководитель крупной строительной фирмы, считает, что сегодня причиной разрушения подобных домов может быть либо внешнее воздействие, либо безграмотная перепланировка, сами они падать не начнут. Но следить надо, так как процесс коррозии продолжается, усталость металла накапливается, несущие свойства грунтов из-за нового строительства по соседству меняются.

Городское управление коммунального хозяйства контролирует состояние жилого фонда, но — всего, не выделяя «хрущевки» в особую категорию. Сведения о потенциальной аварийности жилых зданий стекаются в межведомственную комиссию администрации Екатеринбурга, которая вправе присвоить дому соответствующий статус и тем самым определить его дальнейшую судьбу. Так вот, панельные «хрущевки», не говоря уже о кирпичных, в категорию аварийных ни разу не попадали. Во-первых, потому что не достигнут критический процент физического износа, определенный для такого рода строений. Заявитель, которым выступает собственник жилья, может, однако, привлечь независимых экспертов, оплатив их услуги из собственного кармана. Дело обычно ограничивается одной квартирой, так как потянуть экспертизу всего дома непросто, а подбить соседей скинуться — еще труднее. Плюс, помимо экспертного заключения, в комиссии учитываются результаты обследования, проводимого районными специалистами. В итоге оказывается, что на фоне домов, кторые в нашем городе признаются-таки аварийными, «хрущобы» выглядят довольно благополучно.

[photo]1301[/photo]

Энергоэффективность

Тонкостенные «хрущевки» с выкрошившейся заделкой межпанельных швов тепло держат плохо, это понятно всем. В масштабах города потери, надо думать, огромны. Но станет ли это решающим фактором для сноса или реконструкции? Что-то слабо верится. Во всяком случае, до тех пор, пока тепловые ресурсы не подорожают настолько, что потребитель станет считать каждую калорию. Если еще и сможет считать.

В качестве порочного примера могу привести себя, живущего в относительно новом панельном доме с классом энергоэффективности «С», то есть нормальным. У меня в лютые морозы температура в квартире доходит до +28, можно было бы подрегулировать систему, уменьшить циркуляцию теплоносителя. Но…проще распахнуть форточки: воздух свежее за те же деньги, так как поквартирного учета потребления тепла нет, а уповать, что мы всем домом, всем районом, всем городом проявим сознательность и бережливость…

И в «хрущевках» холодно не будет, если отвернуть пошире вентиль.

Моральный износ

Типичная планировка «хрущевки» с тесным коридорчиком, проходом из прихожей в кухню по краю жилой комнаты, которую, если она не одна, еще и наискосок пересекаешь, направляясь во вторую — это стало анахронизмом еще в прошлом веке. Нынче люди, живущие в таких квартирах, наличием подобного жилья не кичатся и, если имеют возможность, меняют его на более современное. Одиноким или семейным парам — еще более-менее, с детьми — уже явный дискомфорт. Привлекательным фактором может быть удачное местоположение дома, зеленый двор… и, пожалуй, все.

Не берусь охватить все возможные ситуации, но думаю, что можно говорить о постепенной люмпенизации этого жилфонда, (сопряженной, увы, с люмпенизацией бюджетной сферы). Если экстраполировать тенденцию на достаточно протяженный период, можно, вероятно, ожидать формирования своеобразных гетто на данной градостроительной базе. В том числе с национальной спецификой.

Усугублению картины послужит то, что возле этих домов, как правило, нет парковок, а их внешний облик, формировавшийся в эпоху борьбы с архитектурными излишествами, мягко говоря, уж очень утилитарен.

Судьба

Наличие проблемы «хрущевок» признают все. Пути ее решения, предлагаемые опрошенными мной экспертами, в общем сходятся. Сходятся эксперты и в том, что без больших денег за дело браться нет смысла, а брать их неоткуда. Действительно не Москва, где со «сносимыми» сериями разобрались еще в прошлом году и вовсю сносят «несносимые».

Для конкретики добавлю мнение еще одного строительного специалиста, не пожелавшего из скромности влиться в число экспертов, но человека, судя по всему, сведущего. Он при мне на бумажке посчитал, что в сегодняшних реалиях отселение одного подъезда пятиэтажки обойдется чуть ли не в полмиллиарда, а ценовая нагрузка на квадратный метр нового строения не в 12, а даже в 20 этажей составит от 40 до 70 тысяч рублей. Наиболее рациональным вариантом он считает такой: прежде чем сносить пятиэтажку, пристроить к ней новую высотную секцию (если такое технически возможно), переселить в нее жильцов первого подъезда «хрущобы» плюс сторонних покупателей, на месте первого подъезда возвести следующую секцию… — и так далее. Шансов на окупаемость будет больше, но все равно лучше дождаться момента, когда собственник квартиры в «хрущевке» вынужденно перейдет от мысли, что он обладает хоромами, к мысли о том, что из этого рушащегося дома пора делать ноги. Тогда экономика точно сложится.

Но не ценой ли того, что за деньги не вернешь?

И еще добавлю собственных впечатлений от посещения заседаний градостроительного и транспортного советов при администрации Екатеринбурга. Там при рассмотрении каждого из проектов жилых зданий и комплексов пристально выведывают, сколько людей будет здесь жить в пересчете на гектар территории, сколько у них будет автомобилей, хватит ли на всех детских площадок, парковок, мест в школах и детсадах, как отразится дополнительный транспортный поток на пропускной способности прилегающих улиц, не закроет ли один дом солнце для жильцов соседнего и т. д. И если расчетные цифры не укладываются в нормативы, утвержденные на областном уровне, будь добр, уважаемый застройщик, срезать лишние шесть этажей, убрать лишнюю жилую секцию…

Это я к тому что, даже высчитав, что, заменив пятиэтажку двадцатиэтажкой, ты не прогадаешь — ты можешь попасть под каток нормативов. Вдруг выяснится, что в квартале, где стояло 10 «хрущевок», можно построить не 10 высоток, а только 3, и свои расчеты ты тогда с чистой совестью можешь выбросить…

Словом, проблема сложна и многогранна, и уж коли у искушенных экспертов скорее не рецепты, а пожелания, журналисту в их компании открыть Америку вряд ли удастся. Остается то, что остается: напоминать, будоражить, пытаться влиять на общественное мнение, на менталитет сограждан, пока не ощутивших себя собственниками.

[photo]1302[/photo]

ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ

Аркадий ЧЕРНЕЦКИЙ, член Совета Федерации Федерального собрания РФ:

— Мне не известно, чтобы где-то, кроме Москвы, проблема пятиэтажек (а существует она повсеместно) решалась в крупных масштабах. Есть лишь единичные, пилотные, проекты. Был такой и у нас: попытка реабилитации панельного пятиэтажного дома на улице Белореченской оказалась не слишком удачной: достигнутый эффект не соответствовал уровню затрат. Конечно, надо «хрущевки» сносить и строить на их месте новые дома. В принципе, это может оказаться достаточно выгодно. Единственное, что нужно понимать: не во всех районах такое получится реализовать. Экономическая эффективность может быть достигнута только при солидной высотности. Мы — самый высокий город в стране, у нас нормально идут высотные здания, но тут надо смотреть не с точки зрения «умеем — не умеем», а можно или нельзя в данном месте. То есть это вопросы наличия сетей, архитектурного облика… Найти подходящие места можно, но остаются два базовых вопроса.

Во-первых, нужен серьезный первичный капитал, во-вторых, нужно решить достаточно серьезные организационные проблемы по отселению людей. Организационная тема весьма обширна. Может быть, скажем, вариант выкупа квартиры: «Мы тебе заплатили, будь здоров, мы тебя не знаем». Для какой-то части, думаю, меньшей, это будет выход из положения Большей же части людей нужна квартира, поэтому их нужно отселить, им нужно дать метры, причем те же метры по стоимости будут гораздо более дорогими, чем в старом доме. Обмен в любом случае будет неэквивалентным, это надо понимать и учитывать при проработке организационных вопросов.

Александр ВЫСОКИНСКИЙ, заместитель главы администрации Екатеринбурга по стратегическому планированию, вопросам экономики и финансам:

— Проблема сноса пятиэтажек состоит в том, что мы не определились: живем мы еще в социализме, уже в коммунизме или все-таки в капитализме.

Жилье, которое не обладает необходимыми потребительскими характеристиками, должно быть расселено и снесено, это понятно. Но как только мы начнем расселение, найдутся люди, которые станут просить миллион долларов за квадратный метр, и застройщик не сможет ничего с ним сделать, потому что это — частная собственность. Как только появится федеральный закон, по которому можно будет отселять эти дома по принципу «метр за метр» и выяснится, что этот вариант тянет экономика, — проблема исчезает: жилье отселяется, на его месте строится новое, с другими потребительскими характеристиками. Учитывая то, что эти дома расположены в районах достаточно комфортного проживания, жилье здесь можно построить хорошее, которое можно будет продать по хорошей цене, что будет способствовать окупаемости проекта.

При этом надо понимать, что государство не вправе финансировать частную собственность. А чем частное жилье отличается от частного автомобиля, и почему тем, у кого машина старая, ее не обновляют за счет бюджета?

Проще всего с гражданами, проживающими в «хрущевках» на правах социального найма: с ними как раз метр на метр. Но таких сегодня — менее трети. А если квартиры частные, то надо людям объяснить, что либо они сами ремонтируют свою собственность, либо нужно искать инвесторов, которые помогут с переселением.

Игорь ПЛАКСИН, руководитель группы строительных компаний, депутат Екатеринбургской городской думы:

— В градостроительном плане это острый вопрос, так как хрущевские жилые дома постройки конца 50-х — начала 60-х годов морально устарели, и в архитектурном плане они безобразны. Проблема их замены станет со временем очень актуальной. Самая сложная сторона — экономическая. В Москве этот вопрос решается за счет очень высокой цены за квадратный метр и высокой востребованности этого квадратного метра. Там еще при прежнем градоначальнике сформирован специальный фонд для сноса такого жилья. А отчисления на отселение пятиэтажек со стороны застройщиков, работающих по этой программе, составляют около половины средств, выручаемых от продажи нового жилья.

Владимир КРИЦКИЙ, руководитель строительной компании, член президиума Национального объединения строителей, депутат Екатеринбургской городской думы:

— Один из возможных путей замены пятиэтажек — их передача застройщикам на аукционах по развитию застроенных территорий. Но, как показывает опыт, в том числе и тот, который начинает в этом плане нарабатывать наша компания, застройщик работает на пределе рентабельности и в том случае, если на взятом им участке приходится отселять ветхие двухэтажные дома. С пятиэтажками — намного сложнее. Все будет зависеть от конфигурации земельного участка. Если там достаточно свободного места для нового строительства, которое окупит затраты на отселение, застройщики возьмутся за дело. Если окупаемости нет — кто пойдет на это? То есть многое зависит от муниципалитета, от того, каким образом он будет формировать участки под аукционы.

Москва, как известно, идет по пути сноса «хрущевок», но это Москва, ее финансовые возможности несопоставимы с нашими. Я бы не стал напрочь отвергать возможность менее затратного пути, реабилитации такого жилфонда, несмотря на все минусы реконструкции на Белореченской. Существуют проекты реабилитации, позволяющие использовать определенные конструкции, например внутренние стены, перекрытия. Но и в этом случае необходим тщательный экономический анализ.

Александр ЯКОБ, глава администрации Екатеринбурга:

— Эта тема находится в поле зрения администрации достаточно давно. И у нас есть понимание: надо что-то делать с этими домами. Причем, если кирпичным с нормальным фундаментом ничего не сделается, они еще долго простоят, а вот панельные… Нужно иметь программу, нельзя просто сказать застройщику: «Иди и строй!» Экономика у него не сложится. Даже в том случае, если он будет уплотнять застройку и строить не 5 этажей, а, к примеру, 12. Ведь надо будет обязательно делать подземные парковки, перекладывать внутриквартальные сети, строить новые насосные и т. д.

Но нужно, кроме программы, и понимание собственников, которые проживают в этих домах. Собственник должен понимать, что у дома, как и у любой вещи, есть предельный срок эксплуатации, поэтому рано или поздно наступит момент, когда капитализация этого жилья станет близка к нулю. Должна быть независимая рыночная оценка. И если это столько стоит, то не надо просить больше. Если ты считаешь, что твоя квартира стоит 30 миллионов, ты тогда и налог плати с 30 миллионов рублей, а не миллиона. Должен быть взаимный интерес, консенсус. Как его выстроить?

[photo]1300[/photo]