Так, например, одна из страховых компаний, арендующая офисные помещения у екатеринбургской фирмы, отказалась платить арендную плату в связи с тем, что собственник сменился, стало быть, старый владелец недвижимости утратил права на помещения, а документальное подтверждение данных о новом кредиторе отсутствует. Таким образом страховая компания пыталась сэкономить на аренде за счет владельцев 4,9 млн рублей. Свердловский арбитражный суд признал аргументы должника несостоятельными и принял решение о взыскании с ответчика вместе с неустойкой 5,8 млн.

Аналогичная ситуация возникла и в поселке Красный Свердловской области, где был построен логистический центр. Владелец, не дождавшись получения акта ввода объекта в эксплуатацию, стал сдавать складские помещения в аренду. Заработал он на этом неплохо: склады пользовались спросом, и он в виде арендной платы получил десятки миллионов рублей. Но радовался рано, так как арендаторы подали на него иск в суд, требуя вернуть им деньги, так как договоры аренды являются ничтожными из-за того, что объект не был введен эксплуатацию, соответственно и не был зарегистрирован. Областной арбитражный суд, разобравшись с делом, также занял сторону собственника, посчитав, что поскольку арендаторы пользовались помещениями, они за это должны платить.

Как отметил руководитель центра защиты интересов и прав предпринимателей Свердловского союза малого и среднего бизнеса Владимир Ширяев, арендные платежи нередко становятся предметом споров с налоговиками. Налоговые инспекции не признают затратами платежи по аренде, если под офис снимается жилое помещение.

Если руководствоваться только буквой закона, а не его духом, как отметил начальник управления частного права Высшего арбитражного суда РФ (ВАС) Роман Бевзенко на форуме юристов-практиков, состоявшемся в Екатеринбурге на прошлой неделе, большинство договоров аренды можно признать ничтожными, так как в аренду, как правило, сдается часть здания (снимается офис). Гражданский кодекс говорит о том, что арендоваться может только вещь, а не ее часть. Стало быть, предприниматели, арендующие офисы, устанавливающие в торговом центре платежные терминалы, или связисты, размещающие на крыше здания аппаратуру, не могут заключать договоры аренды. Это чревато тем, что в любой момент собственник может выбросить имущество арендаторов на улицу, а арендаторы — отказаться платить деньги. Похожая ситуация складывается и в случаях смены собственника. Недобросовестные юристы и арендаторы, пользуясь несовершенством закона, пытаются «нагреть» собственников, требуя через суд признать такие договоры ничтожными. И это достаточно массовое явление: в прошлом году в арбитражных судах разбиралось около 20 тысяч дел о недействительности сделок.

Масса споров возникает и на объектах незавершенного строительства. По закону договор аренды можно заключать только с собственником. Поскольку здание не сдано в эксплуатацию, право собственности на него не зарегистрировано, что также становится поводом для подачи исков о признании предварительных договоров аренды недействительными. В результате может получиться так: гражданин заключил предварительный договор купли-продажи квартиры в недостроенном доме, приступил к отделочным работам, потратил кучу денег, а его потом могут выгнать на улицу. То же может произойти и в случае аренды или покупки офисных помещений.

Нередко такие сделки пытаются оспорить сами арендаторы. В частности, в одном из недостроенных торговых центров в Москве были заключены договоры аренды по существующим на тот момент рыночным ценам. Пока здание достраивалось, случился кризис, цены уменьшились в четыре раза. Арендаторы не захотели платить по старым расценкам и обратились в суд с иском о признании сделок ничтожными из-за того, что неясно было, кто собственник помещений. Как отметил Роман Бевзенко, не все арбитражные суды «судят по справедливости», некоторые идут на поводу у недобросовестных собственников или арендаторов. Поэтому кассационные инстанции часто отменяют решения, основанные на буквальной трактовке закона, а ВАС вынужден регулировать законодательные пробелы своими постановлениями. Позиция ВАС в спорах о ничтожности сделок однозначна: пользовался помещением — плати, о правомочности сделки будут спорить собственник и тот, кто подписал договор, арендатора это не касается. ВАС также признает, что заключать договоры может не только зарегистрированный собственник, но и владелец.

Все эти нюансы должен отрегулировать новый Гражданский кодекс, который наши депутаты не спешат принимать. А то, что уже успели принять, не добавило ясности таким взаимоотношениям. В частности, речь идет об обязательной регистрации договоров аренды. В первой принятой Госдумой части ГК она отменяется. Все остальные положения, касающиеся этого вопроса, содержатся в другой части поправок, которые не известно, когда примут. Это привело юристов чуть ли не в шоковое состояние: при покупке недвижимости покупатель лишился возможности получить информацию о правах третьих лиц. Согласно новой поправке собственник, купивший недвижимость у предыдущего владельца, в один прекрасный день может оказаться в патовой ситуации: к нему заявится арендатор, заключивший договор аренды с предыдущим хозяином, и выгнать его будет нельзя, так как смена собственника не является основанием для расторжения договора. Спохватившись, через два дня Госдума приняла новый закон об отмене отмены обязательной регистрации договоров аренды. Роман Бевзенко уверен, что эти два дня действия поправки еще долго будут аукаться, становясь предметом судебных исков.