Законопроект также упрощает порядок выкупа госимущества для малых и средних предприятий: предлагает увеличить число выкупаемых помещений, снимает ограничения на максимальную площадь, преимущественное право выкупа предоставляет предприятиям, арендующим помещения не менее двух лет (по состоянию на 1 сентября 2012 года). Тем, кому было отказано в выкупе из-за ограничения по площади, дает право на подачу повторного заявления. А еще устанавливает 3-летний минимальный срок рассрочки оплаты выкупаемого имущества и предусматривает возможность приостановить подписание договора купли-продажи в случае оспаривания достоверности величины оценки рыночной стоимости объекта.

Предлагаемые изменения порадовали предпринимателей. Особенно возможность приостановки срока подписания договора: драконовские величины оценки рыночной стоимости выкупаемых помещений отнюдь не редкость. Это, надеемся, заставит местные органы власти умерить свои аппетиты и не оказывать давления на предпринимателей, вынуждая их в срочном порядке подписывать договор.

Примеров такого давления в Свердловской области немало. Так случилось, в частности, с тавдинским предпринимателем Сергеем Хрущевым.

—У нас магазин и кафе, — рассказала его жена, директор предприятия Надежда Хрущева. — Оба помещения муниципальные, когда нам их предложили, они находились в таком состоянии, что их никто не брал, оба стояли закрытые. Мы решили попробовать. Сделали ремонт и начали работать.

Узнав о возможности приватизации, предприниматель решил выкупить помещение. Ему не отказали, но объяснили, что подписать договор надо срочно, иначе помещения выставят на продажу. И хотя прописанная в договоре цена была высокой (магазин площадью 100 кв. м оценили почти в 1,6 млн, столовую 200 кв. метров — в 2,7 млн рублей), предприниматель решил, что сможет расплачиваться: бизнес в то время приносил доход.

— Нам не дали даже возможности посоветоваться со специалистами, — пояснила Надежда Хрущева. — Лишь позже мы узнали, что аналогичные здания в центре города (наши — на самой окраине) оценили гораздо дешевле.

Оспорить оценку предприятие также не могло, так как им не дали копию отчета. Чтобы ее получить, пришлось действовать партизанским методом: директор предприятия обратилась в «Ирбит-сервис», проводивший оценку, с просьбой предоставить отчет, необходимый для доказательства стоимости объекта, так как он выставляется на продажу. И лишь получив скрываемый от них документ, Надежда Хрущева очень сильно удивилась: в отчете описан совсем другой объект. После чего она обратилась к независимым оценщикам из Тюмени, которые оценили здания в 2 раза меньше. При этом тюменский эксперт обнаружил у своих коллег ряд, мягко говоря, неточностей: неправильно указан объем помещения в кубометрах, занижен износ зданий, год постройки не установлен. Для обоснования величины прибыли предпринимателя первый оценщик воспользовался информацией рынка недвижимости… Москвы. По мнению эксперта, показатель, приведенный в отчете «Ирбит-сервиса», не соответствует величине прибыли предпринимателя в Тавде. В отчете также написано, что здание пристроено к 3-этажному дому, что не соответствует действительности. Сильно завышена и арендная плата: в 2008 году предприятие платило по 83 рубля за кв. метр (25 тыс за оба помещения), в отчете указана плата 450 рублей. При этом оценщиков ни директор магазина, ни сотрудники в глаза не видели: к ним никто не приходил и не обращался. Заручившись мнением эксперта, Сергей Хрущев обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным пункта договора об оценке. Суд пока еще не принял решение.

Как пояснил и. о. председателя Арбитражного суда Свердловской области Константин Беляев, в прошлом году было рассмотрено 10 исковых заявлений, оспаривающих величину рыночной стоимости недвижимого имущества, 7 из них удовлетворены. Нередко наряду с этим требованием делается также заявление о понуждении заключить договор купли-продажи. Малое количество таких исков объясняется, по мнению Константина Беляева, тем, что оспаривание величины оценки возможно лишь тогда, когда ее проведение является обязательным, причем только до заключения договора купли-продажи. Для выкупа государственных и муниципальных помещений проведение оценки обязательно.

— При рассмотрении дел об оспаривании величины оценки, как правило, назначается судебная экспертиза, — разъяснил он. — При установлении значительных недочетов суд может сделать вывод о недопустимости использования данного отчета. Заключение эксперта представляет одно из доказательств по делу и оценивается судом наравне с прочими фактами.

Так что, господа предприниматели, не дуйте на ложку, обжегшись молоком, оформляйте свои претензии в письменном виде до подписания договора, благо новый закон (если будет принят) даст вам такую возможность.

В связи со всем вышеизложенным возникают вполне закономерные вопросы, касающиеся работы оценщиков. Почему величина оценки одного и того же объекта отличается в разы у разных компаний? Кто контролирует их деятельность?

— Как правило, разница в величине оценки связана с непрофессиональной работой оценщиков или недостоверной исходной информацией, предоставляемой оценщику заказчиком работ, — пояснил начальник отдела кадастровой оценки управления Росреестра по Свердловской области Виктор Лузин. — Нередко из-за отсутствия сведений о сделках с подобными объектами в конкретном населенном пункте оценщики используют информацию о сделках в других населенных пунктах, а иной раз и в других регионах. Государство с момента отмены лицензирования этой деятельности фактически исключило себя из процесса оценки.

Несмотря на то, что надзор за деятельностью саморегулируемых организаций (СРО) оценщиков осуществляется Росреестром, он не обладает полномочиями по проверке расчетов стоимости конкретного объекта. Такой контроль возложен на СРО.

Что в итоге? По закону СРО сами разрабатывают методики проведения оценки, которые должны соответствовать требованиям, установленным федеральными органами. Все члены СРО должны руководствоваться именно этими методиками. Поскольку подавляющее большинство СРО оценщиков располагаются в Москве, нет ничего удивительного в том, что методики и тарифы базируются на основе московских рынков недвижимости, а оценка тавдинского бизнеса — на московских мерках.