На сегодняшний день, часто платеж за кредит жилья равен арендой плате. При этом все еще очень страшно «влезать» в ипотеку тем, кто этого никогда не делал. Особенно не зная, что нас ждет завтра.
Далеко заглядывать мы не стали, да и это невозможно. Но вместе со специалистами из сферы недвижимости, решили спрогнозировать, что ждет покупателей в 2020 году. В частности посмотреть, как будет вести себя ставка по ипотеке, что случится с ценами на жилье, как на ипотечный кредит влияют эскроу-счета, и чего ждать счастливым обладателям расширенного маткапитала.

Ставки могут опуститься до 8%

На данный момент средняя ставка по ипотеке – 10%. Но есть банки, которые дают ипотеку под 7,99%. Специалисты говорят, что можно взять под 6,5%. Но такой кредит надо погасить в течение двух лет. В целом, ставка зависит от срока ипотеки и первоначального взноса. Чем выше взнос, тем ниже ставка.

Несколько банков Свердловской области дают ипотеку под 6% годовых. Это по соглашению с государством. Такая ставка полагается семьям, у которых как минимум второй ребенок родился после 1 января 2018 года. Изначально планировали 6% держать, пока ребенку не исполнится три года. В прошлом году было принято решение не поднимать данную ставку на весь период погашения ипотеки.

Что касается прогнозов на 2020 год, в настоящее время специалисты сходятся во мнении, что процент по ипотеке  продолжит снижаться в ближайшие месяцы.

– Постепенно условия по ипотеке будут более комфортными для заемщиков. Предпосылки для этого есть. Снижение ключевой ставки, которое уже произошло, пока еще в полной мере не отыграно рынком ипотечного кредитования. Поэтому можно ждать дальнейшего удешевления ипотеки. По крайне мере на первую половину года. Текущая ставка позволяет говорить о том, что средний показатель может снизиться в район 8%. Могут даже сформироваться более комфортные условия. Но 8% – этот тот уровень, на который можно рассчитывать, – уверен руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

Руководитель ипотечного направления УБРиР, Елена Ботош, также сообщает, что уже сейчас ставки по ипотеке достигли исторических минимумов. По мнению эксперта, при дальнейшем снижении годового процента, банки тоже продолжат снижать ставки по своим ипотечным продуктам.

– Например, УБРиР в декабре прошлого года снизил ставки по ряду ипотечных продуктов, и сейчас приобрести жилье в ипотеку можно от 8,29%. Выжидать время, чтобы взять под 8% или под 8,29% — личное дело заемщика. Но, на мой взгляд, разница в несколько десятых процента абсолютно несущественна. Думаю, что если потребность в приобретении жилья есть прямо сейчас, то лучше не откладывать. Тем более, сейчас на рынке есть много предложений и у клиентов есть, из чего выбирать, – комментирует ситуацию Елена Ботош.

Считаем выгоду

Ипотека – кредит долгосрочный. В ней даже 0,5% имеют значение. Что уж говорить о разнице, между 10% и 8%. Чтобы не быть голословными мы открыли кредитный калькулятор и рассчитали эту самую разницу (воспользовались калькулятором ЦИАН). Мы предположили, что берем ипотеку на 15 лет, первоначальный взнос у нас 500 тысяч рублей, а кредит нужен в 2 миллиона.
Вот что вышло. При 10% за 15 лет мы переплатим 1 868 560 рублей. При 8% – 1 440 340. Что почти на 430 тысяч меньше. Ежемесячный платеж с 21 492 рублей упадет до 19 113 рублей.
При этом специалист по недвижимости, Светлана Гурова, считает, что о точных прогнозах говорить рано.

– Каждый год у нас ипотека то повышается, то понижается. Зависит от решения Центробанка. Поэтому, если человек собирается покупать квартиру, и надеется, что ипотека станет совсем низкой, ему, конечно, но это рассчитывать не стоит. Лучше взять по той ставке, которая есть сейчас, а потом рефинансировать, – заключает Светлана.

Цены на жилье станут выше

Если верить экспертам, радоваться сниженным ставкам по ипотеке долго не получится.

–Да, проценты станет ниже, – говорит специалист по недвижимости, Вера Мочалова, – зато сам квадратный метр станет в течение года дороже. Как на вторичном рынке, так и на рынке новостроек. И как это отразится на тех же 2% по ипотеке в год, пока не известно.

По словам Михаила Хорькова, рост цен будет на уровне инфляции, а возможно даже чуть выше. При этом предложений на рынке останется достаточно много.

– Вопрос брать ипотеку сейчас или подождать – он не чисто финансовый, – считает Михаил Хорьков. – Нельзя оперировать только предложениями по ипотеке. Во-первых, есть еще вопрос цены квартиры. То есть, если квартиры будут дорожать, это может нивелировать снижение ставки по ипотеке. А если выбор на рынке будет сокращаться, то это будет еще хуже. Тут уже речь будет идти не о каком-то оптимальном выборе, а только о выборе тех квартир, которые присутствуют на рынке.

То есть, надо смотреть на актуальность вопроса покупки жилья для каждой конкретной семьи, уверен аналитик.

– Например, семья ищет новостройку, но в конкретном районе. Далеко не всегда у покупателя есть выбор. Если этого выбора сегодня нет, если нет оптимального предложения, наверное, можно отложить вопрос покупки жилья. А если, к примеру, в ближайшем районе строится лишь два дома, и предложений в этих объектах ограничено, можно, конечно, дождаться низкой ставки, но предложение в этих домах либо вырастут в цене, либо будут реализованы. Это вопрос не только ипотеки, это контекст, в котором семья принимает решение, – подытоживает эксперт.

О рефинансировании

По мнению специалистов, чтобы не потерять в деньгах, лучше ипотеку взять сейчас, пока не произошел рост цен, а потом подать на рефинансирование.

– Рефинансирование — прекрасный инструмент для тех, кто хочет существенно снизить сумму ежемесячных платежей, а при наличии нескольких ипотечных кредитов в разных банках объединить их в один. Для банков — это возможность привлечь на продукт новых клиентов и повысить продажи, – напоминает Елена Ботош.

По словам специалиста по недвижимости, Веры Мочаловой, при рефинансировании можно сэкономить более 400 тысяч рублей.

– У всех банков есть программа рефинансирования. Они очень охотно перекрывают новым кредитом ипотеки от других банков, но своих клиентов рефинансировать не любят. Мы считали, что если есть ипотека на 20 лет, и мы рефинансируем всего на 0,5%, то в год это составит 5 тысяч рублей. А за 20 лет – 100 тысяч. При 2%, разница будет гораздо существенней, – рассказывает Вера Мочалова.

Светлана Гурова соглашается с коллегой, при этом сообщает, что в настоящее время много заемщиков «сидит» на 15%, и даже не знают о своих возможностях снизить ставку.

– Даже если разница будет небольшая, и ежемесячный платеж уменьшится на 2-3 тысяч, это, извините, можно неделю жить, в магазин ходить. С учетом того, что у нас постоянно цены на все растут, – говорит Светлана Гурова.

По мнению экспертов, тем, у кого на сегодняшний день процентная ставка 11-12% годовых, уже стоит подавать на рефинансирование.

Как эскроу-счета «уживаются» с ипотекой?

Возвращаясь к вопросу повышения цен на жилье, хочется отметить, что эксперты предполагают, что новостройки в цене будут расти больше, чем вторичка. Не последнюю роль в этом сыграют эскроу-счета. Напомним, с 1 июля 2019 года все сделки с новостройками стали заключаться только через специальные счета в уполномоченных банках. Именно на эскроу покупатель кладет деньги за строящееся жилье. Застройщик их получает после сдачи объекта и подписания акта приема-передачи жилья.

Казалось бы, в чем подводный камень? Эксперты предполагают, что минус для покупателей в том, что застройщики проценты по своим кредитам, будут закладывать в стоимость квартир.

– Что мы имели раньше? На этапе котлована, застройщик продавал 10-20% квартир по самым низким ценам. Потом, к примеру, строили до третьего этажа, поднимали стоимость и еще продавали часть квартир. Чем выше была стадия застройки, тем выше ценник. А сейчас, когда деньгами дольщиков пользоваться нельзя, то и продавать по низким ценам на стадии котлована – не выгодно, – подмечает Вера Мочалова.

Неоспоримый плюс эскроу в том, что если, объект не достроят, покупатель сможет спокойно вернуть свои деньги. По факту, данный счет – это некий гарант безопасности, за который покупателям нужно доплатить.

Ипотека и материнский капитал

Всего неделю назад, в своем послании президент Владимир Путин огласил, что с этого года материнский капитал будут выдавать за рождение уже первого ребенка, и гасить часть ипотечного хвоста за третьего. Эксперты предположили, как это отразится на ипотечном рынке.

– По материнскому капиталу, здесь существенных изменений я не вижу. Мы и раньше могли «зарядить» его в первоначальный взнос, либо погасить часть ипотеки. Но его сумма за второго увеличилась и это хорошо. То есть ты можешь взять квартиру дороже, чем рассчитывали до этого. Еще правительство объявляет о гашении ипотеки, после рождения третьего малыша, но только размером 453 тысячи. Есть вероятность, что изменится сама схема включения этого капитала в ипотеку, – считает Светлана Гурова.

Впрочем, не стоит забывать, что в Свердловской области, мамы третьего ребенка по федеральному бюджету и так получали 100 тысяч рублей. Эти деньги нельзя было пустить в первоначальный взнос, но ими можно было покрыть часть ипотеки. По мнению специалистов тут схема, скорее всего, не изменится, только сумма будет значительно выше.

– По сути, как таковой разницы между маткапиталом на первого и второго ребенка с точки зрения программ кредитования — нет. Конечно, с введением закона доля сделок с маткапиталом увеличится, стимулирование спроса будет, но несущественное в масштабах объемов ипотеки в целом, – рассказывает эксперт по кредитованию, Елена Ботош.

Ей оппонирует руководитель аналитического отдела УПН, Михаил Хорьков:

– Конечно, это решение, в пользу рынка жилья. Сегодня у нас более 80% тех, кто принял решение, использовать материнский капитал, направляют его на данный рынок. И расширение круга лиц, которые вовлечены в эту программу, поддержит спрос в первую очередь на квартиры.

Михаил полагает, что сам рынок недвижимости, в частности ипотечный рынок, может в скором времени немного трансформироваться.

– Условно говоря, половина семей, использует маткапитал для улучшения жилищных условий, расширения площади. А часть идут покупать квартиры детям. И вот, во втором варианте, спрос упрощенный. Требования к таким квартирам минимальные, тут самое главное, чтоб было дешево. Здесь решение о расширении программы маткапитала на более широкую аудиторию, может в перспективе упростить предложение и существенно увеличить строительство квартир с минимальными площадями, – делится своим мнением аналитик.

В целом, тенденции на рынке недвижимости показывают, что заемщикам расслабляться рано. Впрочем, проверить точность прогнозов получится только через год. При этом предложение на рынке по-прежнему выше, чем спрос. Значит, у желающих взять ипотеку как минимум есть выбор.