Было да ушло

Разумеется, жилье у нас сдавалось и снималось всегда. И раньше и сейчас искали, ищут и будут искать себе комнату или квартиру студенты на время учебы, молодые специалисты, начинающие карьеру в чужом городе, молодожены, не желающие жить с родителями. Другое дело, что рынок арендного жилья после 1917 года формировался спонтанно, частью подпольно. А ведь до революции в крупных городах России, в промышленных центрах доходные дома строили активно. Причем были они на любой вкус и кошелек: и элитные, и эконом-класса, как сказали бы нынче, и совсем дешевые — с удобствами на этаже, со сдачей не отдельных квартир, а комнат и даже углов.

При советской власти доходные дома как явление исчезли, их перестали строить. Бледной копией можно назвать, конечно, общежития предприятий и организаций, особенно малосемейные, где квадратные метры предоставлялись за весьма умеренную плату на время — либо до той поры, пока студент не выучится, либо пока работник или сотрудник не получит настоящее жилье — но дохода от них уж точно не было, одни расходы.

Надо сказать, что во всем остальном мире арендное жилье и возводится, и эксплуатируется весьма активно и успешно. Как утверждают эксперты, во Франции арендное жилье составляет 40% жилого фонда, в Америке — 45%. Теперь и в нашей стране решено вновь вернуться к строительству доходных домов. Причем в государственном масштабе.

С учетом опыта

Если быть точными, то нынешние разговоры про доходные дома не являются свежими. Идею развития рынка арендного жилья начали муссировать в самом начале нынешнего века, однако дальше разговоров дело мало где пошло. В Москве, например, в 2003 году возвели-таки доходный дом. Получился он образцово-показательным, как какой-нибудь совхоз-маяк при социализме.

Представьте себе стильное здание в 6 этажей на 47 квартир, где все помещения оборудованы сигнализацией и кондиционерами, 2-, 3-, 4- и 7-комнатные квартиры полностью меблированы и укомплектованы бытовой техникой и аппаратурой. Имеется подземная двухуровневая автостоянка на 50 мест, мойка. Территория дома огорожена, круглосуточно охраняется. За счастье проживать здесь жильцы выкладывают от 2,5 до 12 тысяч долларов в месяц.

Согласитесь, для среднестатистического нуждающегося в жилье россиянина сумма запредельная. Но при этом она не покрывала затраты на строительство дома с той скоростью, которая устроила бы бизнес. Столь долгую рассрочку, какая требуется на компенсацию вложенных средств, особенно если речь идет о жилье для небогатых арендаторов, позволить себе может только государство. И не случайно именно оно решило встать у руля возрождения доходных домов.

Вторая попытка

О необходимости расширять рынок арендного жилья президент Владимир Путин говорил и в указе от 7 мая 2012 года, принятом сразу после инаугурации, и в послании к Федеральному собранию. А осенью прошлого года состоялось обсуждение предложений, которые подготовил во исполнение поручения президента комитет Госдумы по жилищной политике при участии Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

В документе трезво отмечается, что главная задача — привлечь долгосрочного инвестора, который захочет покупать у застройщиков дома и превращать их в доходные. Планы поставлены наполеоновские: к 2020 году доля арендного жилья в строительстве должна достичь 20%. Намечены и промежуточные вехи: так, уже в нынешнем году доля ввода арендных домов должна составить 3,8% в общем объеме жилья.

По расчетам АИЖК, инвестиции в строительство арендных домов к 2016 году должны составить более 400 млрд рублей. По мнению агентства, источниками финансирования покупки доходных домов могут быть средства инвесторов (30%) в сочетании с ипотекой для юрлиц (70%). Последняя будет отличаться от обычной отсутствием возможности досрочного погашения, сроками — до 50 лет и ставкой, которая будет зависеть от ставки рефинансирования ЦБ.

Следует отметить, что программу арендного жилья разрабатывали не умозрительно, а с учетом строительства пилотных доходных домов в Новосибирске. АИЖК, Госстрой и местные власти выделили землю и возвели здания, а компания-оператор арендного жилья выкупила их на средства, взятые в кредит. Гасить ипотеку компания будет из тех денег, которые ей заплатят арендаторы.

В местном преломлении

На Среднем Урале к доходным домам тоже примеривались давно. В 2007 году власти Свердловской области приступили к разработке региональной программы строительства жилья для социального найма, основные аспекты которой обсуждались на специальном совещании. Речь шла о жилье для малообеспеченных граждан, которым оно должно предоставляться на условиях найма за посильную для них плату.

Бывший в ту пору главным архитектором Свердловской области Григорий Мазаев объяснил, что является камнем преткновения: «Идея, безусловно, хорошая. Однако в областном бюджете 2008 года средств на ее реализацию пока не предусмотрено. Полагаю, в сегодняшних условиях и частных инвесторов найти трудно — слишком долго построенный доходный дом будет окупаться».

Это, увы, отмечают все эксперты: время окупаемости доходного дома значительно больше, чем время продажи квартир и получения моментальной прибыли. Этот минус и попытались нивелировать разработчики законопроекта «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты в части регулирования отношений по некоммерческому найму жилых помещений».

Как сообщила глава комитета Галина Хованская, договор некоммерческого найма планируется заключать на срок от трех до десяти лет, плата по нему будет включать расходы на содержание жилого помещения, капремонт и жилищно-коммунальные услуги. Преимущественное право на получение жилья в арендном фонде должны получить граждане, вставшие в очередь до 1 марта 2005 года, поскольку их шансы дождаться бесплатных квартир в обозримом будущем невелики.

Гендиректор АИЖК Александр Семеняка сообщил прессе, что у агентства уже есть кредитная программа по развитию доходных домов — «Арендное жилье». Она может быть использована для формирования фондов наемного жилья во всех российских регионах. Агентство предлагает юридическим лицам получить ипотечный кредит на срок до 20 лет для приобретения доходного дома. Основное требование к заемщику — не осуществлять никакой иной деятельности, кроме эксплуатации доходного дома и сдачи жилья внаем.

Разумеется, региональные власти тоже должны внести свою лепту, чтобы завлечь застройщиков и тех, кто захочет стать владельцем доходного дома. Это может быть возможность оплачивать аукционную стоимость предназначенного под строительство жилья земельного участка в рассрочку, а то и вовсе выделении земли без всяких аукционов, причем по льготной стоимости. Наймодателей можно освободить от налога на доход, получаемый от сдачи жилья в аренду, если сдается оно по приемлемым ценам.

Что это за приемлемые цены? Планируется, что в арендном доме для бюджетников двушка будет обходиться около 7,5 тысячи рублей в месяц. Насколько это реально? В уже упомянутом Новосибирске рыночная арендная ставка составляет 16 тысяч рублей в месяц, а в доходных домах — 12 тысяч. Жизнь, как видите, вносит свои коррективы в планы.

Без указаний свыше

Тем не менее авторы законопроекта правы в том, что доходные дома будут пользоваться в России большим спросом, особенно если арендная плата будет божеской. Доходы 70% россиян не позволяют приобрести жилье в собственность даже с помощью ипотечных кредитов. И им ничего другого не остается, как снимать жилье.

И рынок арендного жилья уже давно развивается без всяких указаний сверху. Квартиры сдают и пенсионеры, и люди, которым по наследству досталось второе жилье. Не надо забывать, что многие предприниматели вкладывают деньги в недвижимость, которую затем сдают внаем. Кстати, и некоторые застройщики пускают арендаторов в квартиры, которые не сумели продать.

Словом, доходные дома существуют — пусть и не по государственной программе. Другое дело, что поселиться в них могут лишь достаточно состоятельные люди, либо специалисты, которых работодатель ценит настолько, что готов оплачивать им жилье. Однако если удастся реализовать планы властей по развитию социальной аренды, это облегчит жизнь многим.

В начале нынешнего года в нашей области должны запустить пилотный проект по строительству двух доходных домов эконом-класса в Каменске-Уральском. Администрация города уже предоставила землю. Как рассказал заместитель министра строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Виктор Киселев, квартиры в этих домах будут сдаваться в аренду определенным категориям населения, а также предпринимателям города, которые заинтересованы в долгосрочной аренде квартир для проживания специалистов со срочными контрактами.

Прямая речь

Глава АИЖК Александр Семеняка:

— Финансовая схема строительства арендного жилья предусматривает использование 30% собственных средств инвестора и 70% ипотечного кредита для юрлиц. В отличие от ипотеки для физлиц такой кредит рассчитан на срок от 20 до 50 лет, не предусматривает досрочного погашения и выдается под плавающую процентную ставку, которая будет привязана либо к инфляции, либо к ставке рефинансирования ЦБ.

СПРАВКА

Доходный дом — многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в аренду, а также тип архитектурного сооружения, сложившийся в европейских странах к середине XIX. Квартиры в нем группировались вокруг лестничных клеток, коридоров или галереи.

В конце XIX — начале XX века доходные дома чаще всего содержали небольшой внутренний двор-колодец. Декоративное оформление получал лишь фасад. В связи с тем, что жилье было небольшим, маленькими были и расстояния между осями окон, поэтому для таких домов было характерно вертикальное членение фасада.