Жилье

Изменилась и структура рынка: в этом году в Екатеринбурге в основном строится жилье эконом- и комфорт-классов, которое пользуется большим спросом по причине своей относительной дешевизны. Элитного жилья не возводилось вообще.

Цены на жилье также вышли на докризисный уровень, и даже его перешагнули. Средняя цена квадратного метра в Екатеринбурге составляет на вторичном рынке 68442 рубля, на первичном — 58944. Неплохо выглядит ситуация и в целом по области. Как отметил заместитель министра строительства и развития инфраструктуры Виктор Киселев, в регионе также преодолены посткризисные явления. Нарастают темпы ввода жилья, сокращается объем незавершенного строительства, область перешагнула необходимый для выполнения федеральной жилищной программы рубеж ввода жилья, он у нас составляет более 2 млн кв. метров.

Дольщиков снова могут обмануть

Ситуация с жильем усугубилась тем, что достаточно много построенных квартир ушло на обеспечение квартирами обманутых дольщиков («Уральский рабочий» уже подробно писал об этом). Эта проблема, как отметил заместитель начальника отдела архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Екатеринбурга Михаил Волков, возникла еще в 2000 году, когда средства граждан были вовлечены в знаменитые пирамиды. Новых обманутых дольщиков после этого не появлялось. Но, по его мнению, человеческой хитрости нет предела. Поскольку мошенничеству в старом виде поставлен надежный заслон, недобросовестные застройщики нашли другие пути для обогащения. В частности, на землях, отведенных для строительства индивидуальных жилых домов, они сооружают многоквартирники. Дыра в законодательстве позволяет им это делать. Таким дольщикам помочь будет практически нельзя, так как у них не будет права на квартиру, даже если они ее и получат.

Также нельзя будет привлечь застройщика к ответу за некачественное жилище, так как для сооружения индивидуального дома не нужен утвержденный проект, не предусматривается процедура приемки, такие дома регистрируются без ввода в эксплуатацию. В области пока нет никаких законов, защищающих граждан от нового вида мошенничества. Поэтому власти предупреждают граждан: отдавайте свои деньги только проверенным застройщикам.

Цены растут, спрос не уменьшается

Как отметил президент Уральской палаты недвижимости Игорь Обухов, вторичный рынок — самый показательный индикатор, дающий представление об уровне доходов населения и уровне рынка. Здесь совершается максимальное количество сделок по огромному числу квадратных метров.

Анализ сделок показывает, что рынок жилья в Екатеринбурге оптимистичный, стабильный, рост цен на 9% не является ажиотажным. Это показывает и общее число сделок, которых в этом году было заключено на 5% больше, чем в прошлом году. Рост цен не уменьшил предложения, поэтому в новом году можно ожидать либо небольшого снижения достигнутого уровня, либо его стабилизации. В настоящий момент предложение соответствует спросу.

Граждане готовы жить за городом

Как отметили участники рынка недвижимости, загородные дома до недавнего времени приобретались как второе жилье хорошего класса и большой метражности (250—300 кв. метров). Сегодня растет спрос на не очень большое и относительно недорогое жилище за пределами города. Современные строительные технологии и материалы позволяют удешевлять строительство, делают такое жилище более доступным для граждан. Уровень коммунальных платежей в загородных поселках ниже, чем в Екатеринбурге. Поэтому в настоящее время отмечается следующая тенденция: граждане приобретают загородную недвижимость как единственное жилье.

Строительство коттеджных поселков в Екатеринбурге сходит на нет, для увеличения плотности застройки в городе предпочитают сооружать таунхаусы. Коттеджи плавно выходят за границы Екатеринбурга. В связи с чем возникает, по мнению главы представительства Гильдии управляющих и девелоперов Андрея Бриля, определенная проблема: к загородным коттеджным поселкам никто за счет бюджета сети не тянет, а создание всей инженерной инфраструктуры за свой счет доступно лишь единицам застройщиков. Хотя, как отметил Виктор Киселев, это не относится к поселкам, строящимся в области, для которых предусмотрены бюджетные средства, если застройщики уменьшат стоимость квадратного метра. Екатеринбург от этой программы уходит, так как цены здесь выше.

Офисов больше, чем нужно

На рынке коммерческой недвижимости также отмечена стабилизация: объем офисных помещений на стадии строительства, а также уровень вакантных в действующих качественных объектах планомерно сокращается. Всего площадей для аренды в Екатеринбурге около 2,2 млн кв. метров, на стадии строительства — 305 тыс. Больше всего свободных помещений в комфортабельных офисах. Цена аренды колеблется от 1,4—1,6 тыс. рублей за кв. метр в офисах класса А до 620 рублей в помещениях класса D. Цена квадратного метра при продаже на вторичном рынке составляет от 89,5 до 46,8 тыс. рублей за квадратный метр.

Строительство торговых центров сократилось, в этом году было введено всего 33 тыс. кв. метров, «заморожено» 82,4 тыс., до конца года планируется запустить еще несколько крупных объектов. Стоимость аренды в этом сегменте выросла на 10% и составляет в среднем по городу 2,6 тыс. рублей за квадратный метр. Цена «кусается», видимо, поэтому 3,9% существующих торговых площадей пустует. Складская недвижимость пользуется спросом, особенно на подступах к Екатеринбургу, хотя «замороженных» на стадии строительства объектов достаточно много.

Прогноз на 2013 год

В следующем году ситуация, по мнению экспертов, не сильно изменится, если не произойдет ничего экстраординарного. Как отметил заместитель председателя Уральского банковского союза Евгений Болотин, стабильное состояние и развитие рынка недвижимости зависит от возможности получать кредиты. В текущем году отмечен рост ипотечного кредитования, за 9 месяцев выдано 16,5 тыс. ипотечных кредитов на сумму около 24 млрд рублей (в прошлом году всего на 15,5 млрд). Рост произошел из-за того, что граждане стали покупать более дорогое жилье (квартиры вместо комнат). Рост ставок по ипотеке пока не затормозил спрос на такое кредитование. В новом году проценты по ипотеке тоже будут расти, что, возможно, снизит спрос на жилье, в результате чего стоимость квадратного метра также повысится.

Как отметил Михаил Волков, Екатеринбург практически исчерпал возможность строительства жилья на участках с имеющейся инфраструктурой. Новые стройки будут вестись на новых площадках. Это серьезное испытание для города, так как такое жилье будет стоить дороже. Раньше государство брало на себя подготовку площадок для строительства, сейчас этого нет. Академическому микрорайону очень повезло в этом отношении, туда удалось привлечь государственные средства для создания инфраструктуры. Новые площадки без федеральных и областных средств осваивать будет сложно. Екатеринбург уповает на то, что область поможет городу в этом направлении. Необходимые средства на прокладку сетей и дорог можно будет привлечь по федеральной жилищной программе, подчеркнул Виктор Киселев, если таких площадок массовой застройки будет много. Екатеринбург уходит от квартальной и точечной застройки, выходит на освоение новых площадок — это тема жилищной программы.