Если пожилой человек по состоянию здоровья к тому же еще не может работать, то пенсия и вовсе становится единственным источником дохода, прожить на который невероятно трудно. Учитывая подобную ситуацию, с целью улучшения качества жизни пожилых людей государством было принято решение о внедрении «обратной ипотеки» — аналога существующей пожизненной ренты под залог жилья, но с сохранением прав собственности.

Пока проект еще набирает обороты и вызывает некоторые опасения как у специалистов, так и у потенциальных потребителей. О новом банковском продукте, его особенностях и целесообразности рассказывает председатель совета директоров Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) Андрей ЯЗЫКОВ.

— Обратная ипотека очень популярна на Западе, в нашей же стране о ней известно немного. Будет ли российский вариант соответствовать американскому или получит новое воплощение в жизнь?

— На Западе существует три варианта выплат в обратной ипотеке: бессрочные ежемесячные выплаты; произвольные выплаты в пределах установленного лимита (так называемая кредитная линия, когда пенсионер берет крупные суммы по определенному графику) и третий вариант, когда заемщик уезжает жить в другой регион (в этом случае он получает возможность заплатить за новую недвижимость через несколько лет).

В России мы пока выдаем заем под залог имеющегося жилья и погашаем единовременно в полном объеме за счет реализации недвижимости уже после смерти пенсионера. Размер кредита рассчитывается индивидуально в зависимости от возраста пенсионера, оценочной стоимости его жилья и от формы выплаты. На этапе пилотной реализации программы пенсионер, планирующий воспользоваться «обратной ипотекой», может получить всю сумму займа сразу или же равными долями в течение определенного срока. Когда мы убедимся, что данные пункты «обратной ипотеки» успешны, мы будем реализовывать ее остальные виды.

— На первый взгляд, механизм «обратной ипотеки» схож с пожизненной рентой.

— Это только на первый, принципиальное отличие обратной ипотеки от пожизненной ренты состоит в сохранении права собственности за заемщиком. В пожизненной ренте жилье сначала переоформляется на нового собственника, который обязуется содержать бывшего владельца — пенсионера.  Понятно, что чем быстрее такая помощь прекратится, тем больший доход получит покупатель. Будем говорить откровенно, что интересы пожилого человека в подобной ситуации могут отойти далеко на второй план.

В обратной ипотеке собственность, права пользования и проживания  навсегда остаются у заемщика, недвижимость передается только в залог. В результате кредитор может претендовать только на выданную сумму займа и начисленные проценты, а все остальное отдаст наследникам. Получается, что чем дольше заемщик проживет, тем больше процентов кредитор получит.

Еще одно немаловажное отличие обратной ипотеки от пожизненной ренты в том, что заемщик (или наследники) по своему желанию в любой момент могут погасить задолженность перед кредитором. В таком случае залог будет снят, и бывший заемщик сможет распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

— Каковы условия обратной ипотеки: с какого возраста можно ее оформить, какова процентная ставка и срок выплат?

— В России обратная ипотека становится актуальной примерно с 68 лет — в нашей стране многие граждане стараются сохранить работу примерно до этого возраста. Кроме того, чем старше заемщик, тем большую сумму он может получить. Для заемщиков более младшего возраста выплаты будут не столь большими, поэтому продукт им, скорее всего, интересен не будет. В период тестовой реализации программы наше агентство выдает кредиты от своего имени под 9% годовых. Пока максимальный срок, в течение которого заемщику будет регулярно выплачиваться сумма, составляет 10 лет. Сумма выплат зависит от возраста пенсионера и рыночной стоимости жилья и в среднем составляет 1,5 пенсии.

— А что будет с пожилыми людьми, оставшимися в добром здравии, по истечении этого срока?

— После прекращения выплат пенсионер не лишится своего жилья! Заемщик сохраняет за собой пожизненное право собственности, владения и пользования объектом недвижимости. Если в качестве заемщиков выступает супружеская пара пенсионного возраста, это право сохраняют за собой оба супруга.

— Как вы считаете, эта программа будет интересна во всех регионах РФ?

Главная особенность обратной ипотеки в том, что ее не нужно обслуживать: у заемщика нет ежемесячных платежей, проценты начисляются и прибавляются к долгу (то есть капитализируются). Кредит погашается уже после смерти заемщика: квартира реализуется, выплаченная пенсионеру сумма с процентами остается кредитору, а оставшаяся от продажи часть переводится наследникам. Фактически такой механизм можно назвать «монетизацией жилья», когда имеющиеся у пенсионера метры «конвертируются» в рубли. Все это указывает на привлекательность программы для людей старшего возраста.

К тому же в России есть все условия для развития «обратной ипотеки» и большое количество собственников жилья. Также отмечу, что наша страна постепенно «стареет». По прогнозам демографов, в течение следующих 15—20 лет количество потенциально возможных заемщиков обратной ипотеки может существенно вырасти. Если в 2011 году число людей в возрасте от 60 лет и выше составляло 18,1%, то, по прогнозам Росстата, к 2031 году этот показатель может достигнуть 25,1%.

— Как вы считаете, что может быть главным препятствием для развития обратной ипотеки в России?

— Так как потенциал у программы есть, то мы не видим каких-либо серьезных препятствий для развития обратной ипотеки в России. В настоящее время решается ряд проблем, связанных с проработкой полноценной защиты пенсионеров и изучением вопросов  банковского регулирования.

Есть еще одна важная особенность обратной ипотеки — воспитательная. Эксперты во всем мире рекомендуют уведомлять потенциальных наследников о желании пенсионера взять подобный кредит. В этот момент, согласно наблюдениям, в значительном количестве случаев наследники отговаривают пенсионера брать обратную ипотеку и начинают помогать ему сами. Согласитесь, достаточно часто мы не замечаем проблемы стариков, и только в такие моменты происходит осознание, что они существенно нуждаются в дополнительных средствах. Мы тоже будем очень рады, если пенсионер откажется от получения кредита и начнет получать реальную помощь от своих родственников. 

Номер горячей линии АРИЖК: 8-800-700-700-2.

По этому номеру могут звонить пенсионеры, решившие поучаствовать в программе.

Ирина ЛАБУТИНА

[youtube]JYAxCN6UksE[/youtube]