Не все, конечно, а кто мог себе это позволить. Это было в тренде, это было круто...

Позднее этот процесс подвергся осмыслению и переосмыслению, ажиотаж спал, подход стал более взвешенным и рациональным…

А как сейчас? С этим вопросом мы обратились к президенту Уральской палаты недвижимости, руководителю собственной риелторской компании Эдуарду Богданову.

[LEFT][photo150]4115[/photo150][/LEFT]— Я бы не сказал, что сегодня кто-то действует, подвергшись порыву. Желание обзавестись индивидуальным жилищем в пригороде или дачной местности обычно приходит к людям со временем. Взрослея, человек больше тянется к комфорту, к уединению, у него чаще возникает желание повозиться с землей, посадить цветочки и т. д. Мне пока не встречались люди моложе 28 лет, которым бы хотелось философствовать с лопатой на грядке, живя в собственном доме. Помимо всего прочего, таким жилищем надо заниматься, ухаживать за ним, а у молодых есть дела поважнее.

— Да уж, загородная жизнь более степенна, в ней меньше ежедневного разнообразия, меньше возможностей для тусовок…

— Дело не только в развлечениях, активная деловая жизнь тоже больше соотносится с городским образом жизни. Среди факторов, отваживающих от переезда, и то, что за городом, вам, возможно, придется вставать спозаранку, чтобы отвезти одного ребенка в школу, другого в садик и т. д., — для людей в возрасте подобные проблемы не столь актуальны. Впрочем, риелторы, специализирующиеся на «загородке»,  с удивлением отмечают, что в последнее время покупатель существенно помолодел. Среди тех, кто сегодня приобретает участки под индивидуальное жилье на окраине Екатеринбурга, довольно много людей слегка за 30, со стабильным доходом, семьей с детьми (от одного до трех) и уже оформившимся желанием жить в своем доме. По правде говоря, мы больше рассчитывали на иную целевую категорию — людей от 40 — 45 лет…

— Давайте, Эдуард Анатольевич, уточним предмет разговора: мы говорим не о дачном доме, а о полноценном жилище…

— Да, конечно, ясность в этом вопросе не помешает. «Загородку» надо четко разделять по ее использованию: или это дом, в котором вы будете бывать, как правило, по выходным, дом, в котором приятнее находиться в теплое время года, или это дом для постоянного проживания — либо в качестве единственного жилища, либо в качестве основного при наличии городской квартиры. Кстати, практика показывает, что если ваш дом удобен, пригоден для круглогодичного проживания, не слишком удален и имеет хорошее транспортное сообщение, такая «двойная жизнь» рано или поздно завершается окончательным переездом за город.

— А насколько вообще сложен переезд в свой дом в финансовом отношении? Например, на какую альтернативу может рассчитывать обладатель «трешки» в центре города?

— Сегодня трехкомнатная квартира в центре Екатеринбурга или прилегающих к нему районах может составить ценовую конкуренцию каменному дому площадью 70 — 100 кв. м (2 — 3 спальни, кухня-столовая, санузел, гардеробная, техническое помещение) с земельным участком  6 — 8 соток.

— А «двушка» на окраине?

— Собственнику такой квартиры без  дополнительных затрат переехать в свой дом будет очень сложно. В принципе это осуществимо, но чтобы купить что-то приличное в загородном сегменте на эти деньги, придется пожертвовать расстоянием от города, чем дальше — тем дешевле жилье. При покупке важно осматривать дом со специалистом-строителем. Причем не с тем, который клеит обои, а с тем, кто специализируется на возведении фундаментов и коробки.

— Какие составляющие влияют на цену участка под загородный дом?

— Любая опция, делающая вашу жизнь удобнее, сулящая снижение расходов на содержание дома, влияет на стоимость сотки земли, квадратного метра жилья. Если речь идет о закрытом поселке с охраной, парковками, с зонами общего пользования, с хорошей возможностью добираться до центра города, со всеми инженерными сетями, цена может вырасти очень существенно.

— И какой разброс цен на землю в абсолютном выражении?

— В Екатеринбурге и ближайших пригородах она может варьироваться от 50 тысяч до  одного миллиона рублей за сотку.

— Что входит в стандартный набор сетей для участков пригородных домов?

— Это зависит от того, какую концепцию развития приняли владельцы конкретного поселка. Чаще всего это дороги, электричество, газ, локальное водоснабжение и локальные очистные сооружения. Где-то есть центральные сети и зоны отдыха для жителей поселка, а кто-то нарезает участки в голом поле и просто их дешево реализует, тогда все проблемы по подключениям ложатся на нового собственника, а развитие территории может длится десятилетиями.

— В отличие от обязательной электросети газ подводится не везде…

— Да, газ не везде, да и не везде он нужен, несмотря на бытующее представление о том, что это хорошо и дешево. В некоторых местах, для того чтобы подключить газ, потребуется по полмиллиона — миллиону рублей с каждого домовладения. В то же время небольшие дома в диапазоне 70 — 150 кв. м вполне можно отапливать при помощи электричества или других альтернативных источников. Для этого важно соблюсти два условия: правильно построить дом, чтобы он был теплым, и правильно подобрать систему отопления. Тогда расходы на тепло будут сопоставимы с теми, которые мы несем в городской квартире.

— Что покупать выгоднее — участок под строительство или готовый дом?

— Покупают и то и другое. Но надо сказать, что сегмент готового загородного жилья очень невелик. Достойных предложений очень мало. Здесь большие резервы для развития.

— В условиях нынешнего кризиса, когда кто-то теряет источники доходов, есть ли тенденция освобождаться от дорогостоящего загородного жилья? Есть вторичный рынок индивидуальных домов?

— Вторичный рынок, безусловно, есть. Основных причин, по которым люди выставляют дома на продажу, три. Первая, это, когда человек, пожив какое-то время, понимает, что мог бы построить себе более комфортный дом и, как правило, с меньшим метражом, чтобы не нести расходы на обслуживание помещений, которыми он не пользуется. То есть накопившийся опыт эксплуатации в данном случае позволяет двигаться к оптимизации по всем параметрам.  Вторая причина — да, это вынужденный переезд в жилище меньшей площади. Бывает, что затраты на возведение превысили ожидаемый уровень, что ситуация с заработком поменялась в худшую сторону — стало дорого, приходится продавать. Третья — переезд в другой город или регион  из-за смены работы или по каким-то иным причинам. Это наиболее частые ситуации, но есть и другие…

— Но массового сброса недвижимости, как я понимаю, нет?

— Нет, такого мы не наблюдаем.

— На вторичном рынке, да и в какой-то степени на рынке готового загородного жилья имеет значение, наверное, то обстоятельство, что от своего дома мы ждем гораздо большей заточенности под наши индивидуальные вкусы, под нашу неповторимую личность, чем от городской квартиры…

— Действительно, первые дома, которые люди строили «под себя», — это были такие мини-дворцы, и такого типа дом продать сегодня очень сложно. В первую очередь из-за метража, превышающего 300 кв. м (а порой доходило до 1 — 1,5 тыс. кв. м!). Я знаю примеры, когда такие дома по многу лет стоят на продаже, несмотря на хорошее состояние и месторасположение.

Но в последнее время и на загородном рынке формируется типология жилища, аналогичная тому, что давно существует для городских квартир, которые делятся на хрущевки, квартиры улучшенной планировки, квартиры, построенные по индивидуальным проектам, и т. д.  И каждому типу соответствует определенный метраж кухни, других помещений, общие планировочные решения. Аналогично и для дома, где, как правило, мы ожидаем увидеть кухню-столовую, просторные спальни, кладовки, технические помещения, прихожую… И вот на основании анализа спроса и предложения выявляются оптимальные параметры, и уже выведены типы домов, которые можно строить с уверенностью в том, что они будут проданы.

— Качественное и яркое архитектурное решение загородного дома — это привилегия людей с высоким достатком, которые могут себе позволить пригласить зодчего высокого класса?

— На практике стоимость архитектурного проекта, даже весьма изысканного, составляет сравнительно небольшую долю в общей стоимости жилья, которое будет более дорогим из-за дополнительных расходов на строительство, делающих дом стильным, выделяющимся из общего ряда (материалы и технологии, сложные конструктивные решения, заложенные в проект).

В сегменте «эконом» и «комфорт» — это, как правило, достаточно простая архитектура, где мы видим несколько вариантов фасадов, качественную, но недорогую отделку… Во главу угла здесь ставится комфортность проживания, без особых изысков.

— Есть ли вблизи Екатеринбурга недооцененные территории для загородного строительства, на которые еще не обратил взор массовый покупатель, или рынок моментально реагирует на открывающиеся возможности?

— Рынок «загородки» очень инертен, изменяется медленно, и предпочтения покупателей достаточно стабильны. Наибольшим спросом пользуются участки вдоль Тюменского, Челябинского, Полевского трактов. Другие направления уступают им прежде всего из-за более низкого уровня логистики, влияют также и экологические факторы. Внутри же названной тройки  у Полевского тракта пропускная способность хуже, чем у двух других, и это сказывается на популярности данного района застройки, но с вводом нового участка ЕКАД ситуация с транспортной доступностью здесь изменится к лучшему.

— Насколько привлекательны для людей, занявшихся строительством собственного дома, современные технологии с применением пенобетона, различных видов несъемной опалубки, щитовых конструкций?

— Сейчас действительно предлагается очень много разных технологий, и у каждой есть свои приверженцы, своя доля рынка, но фаворитом остается так называемая «мелкоштучка» — различного рода и состава блок. Он сравнительно дешев, он особенно любим теми, кто возводит дом своими руками, — работа с ним не требует высокой квалификации. Но все же я не считаю этот материал лучшим. Дерево и кирпич веками зарабатывали свою репутацию, они сохранили свои позиции и сегодня. Правда строить из них несколько дороже.

— За городом, в пригородах мы видим, что с коттеджными поселками порой соседствуют поселки таунхаусов, но это ведь далеко не одно и то же…

— Конечно, разница существенная. В таунхаусе у вас за стеной есть сосед, вы ограничены в земельном участке. И в то же время это не многоквартирный «муравейник», это некая приватность.

Как правило, таунхаусы имеют достаточно большой метраж, но мне почти не встречались такие, которые при этом имели бы замечательную планировку помещений — они узковаты.  Например, в одном малоэтажном поселке на окраине Екатеринбурга мы посмотрели таунхаус, намереваясь предложить свои решения по продаже помещений, но в итоге развели руками, придя к выводу, что таких решений нет.

— Само понятие «таунхаус», то есть блокированный городской дом, как мне кажется, предполагает, что строиться они должны в крайнем случае в ближнем пригороде, а не на удаленных от города площадках. На ваш взгляд профессионала, Эдуард Анатольевич, есть ли ошибка в том, что таунхаусы порой появляются в местности, которую можно назвать дачной?

— Я согласен с вами. Если уж поселок таунхаусов  возник на значительном отдалении от города, он должен иметь достаточно развитую собственную инфраструктуру — не только инженерную, но и социальную, торговую, культурную. Строить таунхаусы в лесу, вдали от цивилизации — рискованный проект.

— А скажем, в Истоке? 

— Это совсем другое дело. Исток — часть Екатеринбурга, там инфраструктура имеется.

— И форма использования. Если индивидуальный дом может быть использован и как основное жилище, и как место отдыха, то использовать таунхаус в качестве дачи, пожалуй, нелепо…

— В большинстве случаев, да. Большую городскую квартиру он напоминает значительно больше, чем дачу.

— Одно время у нас в городе строили планы довести долю индивидуальных и малоэтажных домов в структуре жилищного строительства до 40%, позднее этот показатель пересмотрен в сторону понижения. Как бы вы это прокомментировали?

— Тут руководствуются, на мой взгляд, двумя вещами. С одной стороны, город изучает мировую практику, и тянется к ней, желая создать максимально комфортную среду для жителей, с другой — смотрит практику, которая сформировалась на месте. Хотелось бы, конечно, жить лучше, но мы живем по средствам, учитывая в том числе и падение платежеспособного спроса населения. Люди сегодня гораздо вдумчивее относятся к оценке своих доходов с точки зрения рисков: а вдруг завтра случится что-то такое, что ты лишишься работы? Эту возможность сегодня тоже закладывают в расчеты.

И все же я думаю, что «загородка» будет развиваться и дальше. И не надо ничего форсировать, устраивать какие-то агитационные кампании. Как и отдельный человек, общество должно созреть для того, чтобы сделать выбор в пользу загородного дома. В том числе созреть экономически.