Эту тенденцию отметил начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. Постоянный рост ввода новых бизнес- и торговых центров с одновременным ростом их качества и, соответственно, цены привел к перенасыщению, так как площади активно прирастали при снижении числа компаний. По итогам третьего квартала 2015 года, в Екатеринбурге пустует 18% помещений в бизнес-центрах класса А, 5% — в классе В+, и 20% — в классе В.

В связи с чем снижаются арендные ставки: в классе А — на 17%, в классе В+ — на 18%, в классе В — на 6%. Это средние показатели, есть центры, где снижение достигает 30%, но есть и такие, которые не идут на уступки.

Чуть лучше ситуация с торговыми центрами. Свободных площадей здесь меньше, чем в бизнес-центрах, владельцам ТЦ удается сохранять основной состав арендаторов. Но хотя средняя арендная ставка здесь упала на 21%, число незанятых торговых мест тоже растет, так как оборот у торговцев снижается. В 2014 году лидерами по падению были продукты, сейчас — непродовольственные товары. Больше всего снижение отмечено в окружных торговых центрах, меньше — в региональных и микрорайонных.

Еще одна негативная тенденция на рынке — снижение сделок по продаже коммерческой недвижимости с целью получения дохода от сдачи их в аренду. Инвесторы уходят с рынка, так как этот бизнес перестает быть доходным. Как отметил управляющий партнер компании Владимир Репетий, если раньше коммерческая недвижимость приносила собственникам 25—30% прибыли, сейчас она упала до 11—12%. Поэтому продажи снизились на 5%. Компании чаще стали покупать офисы для себя, а не для извлечения прибыли.

Чаще всего невостребованными остаются большие офисы. Как отметил заместитель директора компании Алексей Коноплев, основные запросы на аренду офисов сейчас поступают от малого и среднего бизнеса. А им большие площади без надобности. Предпринимателей вполне устраивают помещения от 20 до 70 кв. м. А таких в бизнес-центрах очень мало. В свое время были попытки обратить внимание дивелоперов на запросы малого и среднего бизнеса, но они эти сигналы проигнорировали, им выгоднее было сделать и сдать разом офисы площадью 1 тыс. кв. м, чем городить клетушки.

Бизнес-центры, как правило, расположены в центральных районах, что тоже не устраивает мелких предпринимателей. Им нужны офисы там, где их клиенты живут. Поэтому Алексей Коноплев советует располагать коммерческую недвижимость в небольших центрах, на первых этажах жилых домов (вторые тоже не пользуются спросом), поближе к дому, школе, садику, чтобы туда граждане могли заглянуть по пути с работы.

Следует учитывать и специфику бизнеса, востребованного населением: людям нужны клубы, досуговые учреждения, оздоровительные центры, кафе, аптеки, сеть магазинов промтоваров и продуктовых рядом с домом.

Специалисты отмечают также, что сегодня уже недостаточно просто строить офисы, продавать их или сдавать в аренду. Владельцам коммерческих помещений стоит задуматься над внедрением дополнительных услуг: оказывать помощь арендаторам в создании и продвижении бизнеса, давать консультации. В то же время, по мнению Алексея Коноплева, в новых микрорайонах сегодня эти изменившиеся требования уже учитываются, но застройщики закладывают слишком большой процент (10—12%) офисных помещений в жилых домах, хотя достаточно будет и 2—4 %.

Еще один путь вывода рынка из кризиса — переоборудование больших офисов в малые. Как отметил директор компании, управляющей недвижимостью, Владимир Андреев, они этим уже занимаются: нарезают хорошо оборудованные офисы площадью 15—30 кв. метров, которые заселяют сферой услуг. Большие площади нужны только большим компаниям, которых сейчас мало. Зато маленькие офисы разлетаются как горячие пирожки. В то же время в бизнес-центрах необходимы и солидные фирмы, куда клиенты в любом случае ходят, например — офисы банков. В таких смешанных БЦ помещения практически не пустуют. Это удобно и тем, что в случае финансовых затруднений фирма может перейти в меньший по площади офис в этом же здании, и управляющая компания не потеряет арендатора. Беда только в том, что многие центры построены так, что в них невозможно переоборудовать крупные офисы в малые.

Профессор УрГЭУ, доктор экономических наук Максим Котляров обратил внимание и на новый тренд на рынке коммерческой недвижимости. Рынок переходит с понятия «рыночная стоимость», при которой учитывается расположение, инфраструктура и т.п., к инвестиционной, учитывающей, сколько собственник или арендатор будет получать прибыли от этой недвижимости. Пока экономическое обоснование стоимости квадратного метра у нас не рассматривается.

Эксперты считают, что в ближайшее время изменений к лучшему не будет. Не стоит ждать и прихода на наш рынок недвижимости зарубежных инвесторов: для них важна гарантия возврата инвестиций, которую мы дать не можем.